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霍凯斌:市场需求仍在老百姓想住更好的房子

2014年09月14日互联网 查看:

9月12日,相关研究院发布报告称,8月份,监测的35个城市新建商品住宅存销比均值为17.5。意味着市场需要用17.5个月的时间才能消化完这些库存。这是12个月以来首次出现下跌的现象,意味着去库存的速度有所加快。

不过,住宅库存总量仍在提高,截至8月底,35城新建商品住宅库存总量环比增长1.3%,同比增长22.6%。在这样的环境背景下,去库存是房地产营销负责人面临的最大压力。

本期新华有约作客嘉宾哈尔滨市宏业房地产综合开发有限公司董事副总经理霍凯斌,他和他的营销策划团队通过精心调查、精心策划、精准定位,以提高绿化率,提升项目品质,打造实用性特别强的刚需快销品。在当前市场环境下,其所领导销售的锦绣华城项目,仅用一年半的时间实现住宅销售90%;阳光印象项目首批推出的400套房源,不到两个月去化率即超过50%的好成绩。

新华网:你好,非常高兴分享你的营销智慧和战法。都知道,今年是一个“去库存年”,下半年已经开始,你们在去库存上有什么新打法?目前公司在哈市开发项目情况如何?

霍凯斌:宏业地产从去年到今年共开发了两个项目,一个是位于学府路的锦绣华城,于2013年5月开始销售,总建筑面积378000平方米;另一个是位于道里区工农大街的阳光印象项目,今年7月开始入市,总建筑面积250000平方米。目前锦绣华城项目进入尾盘销售阶段,在去库存方面我们的定位是怎样吸引客户给其更大实惠,针对有些户型公司推出了买房送3年车位免费使用权,另外在进户费用收取方面会给予一定的优惠。

从整个项目成本上看,随着劳动力市场价格不断上涨开发商利润空间越来越小,所以楼盘的优惠空间是有限的。房地产不再是暴利行业。再者我们的楼盘售价在同区域楼盘中相对较低,最低5700元、最高6700元左右,哈市市区新盘均价7700元,所以我们项目有很大价格优势,市民选择空间较大。

新华网:目前宏业地产开发的项目销售情况如何?请详细为我们介绍一下?

霍凯斌:今年宏业地产新开发的阳光印象项目,总建筑面积250000平方米,从7月开始分阶段入市,我们的价格定位是寻找到市场与百姓价格的契合点,经过两个多月的运作,在这一区域阳光印象在售价、位置(哈市经济中心区,有地理区间优势)等方面都非常具有优势,我们的想法是不形成一种抢购局面也不想在价格方面做得高高在上,让市民高不可攀。

阳光印象首期推出400套房源,现在销售了200多套,还有不到200套,近期将加推第二批房源,我们的销售策略是稳步向前推进。

新华网:读懂读透客户是一个房地产营销的重要环节,宏业地产是不是有一张“客户作战图”?你们在研究目标客户的时候都做了怎样的细分、推演?

霍凯斌:我们虽没有客户作战图,但我们有自己的营销战略,就是坚持以我为主有条不紊开展不同阶段的营销策略也就是差异化营销。我们比较青睐活动营销,因为这样开发商支付成本不会太高收到的效果会更好,比如我们在世界杯期间以世界杯为主题搞的暖场活动、因为我们房子以刚需为主结婚季推出了以结婚为主题的活动,以此树立起这种公益心态,同时让消费者关注我们的公益活动,更好的在公众中树立公司良好的社会形象。

而在对老客户的回馈方面,节日期间我们会给老客户发放油米面,以期形成更好的互动,利于把新客户带来,现在口碑营销比传统营销效果更好一些。锦绣华城项目也是运用的老带新营销手段,阳光印象有一部分也是老带新的营销方式。

新华网:针对不同家庭和产品结构宏业地产有哪些产品策略?

霍凯斌:阳光印象——张扬的是一种生命色彩,一种年轻的活力,也是我们将此楼盘取名阳光印象的初衷。目前主要针对年轻群体,户型做成了小户型,大部分使用面积38平方米、40平方米、50平方米,只有少量是70余平方米左右的户型。

产品策略主要针对年轻人第一次置业,两口之家,把户型做成中小户型(四明户型)、厅都比较大;另外我们项目的绿化比较高也是吸引老年人来此置业的重要原因。

新华网:现在房企增收不增利,有很多利润还下降了,公司在这方面对你有没有一个底线思维?你会怎么分解和排布这项成本和利润工作?

霍凯斌:现在房地产行业的利润是一种正常的回归,我们并不追求暴利,而是追求一种合理的利润率。我们楼盘的售价虽然不高,但用的建筑材料如新的墙体,窗户的选材方面都是质量非常高的,所以消费者对我们楼盘的品质完全可以放心。

新华网:目前,我国城镇化进程正处于高速发展时期,有三类人群有强烈的购房需求:农村进城人口;正当适婚年龄的80后人口;欲改善居住环境的城区人口。巨大的市场需求导致我国的房地产行业还大有可为,你怎么看?

霍凯斌:个人认为市场需求仍在,老百姓想住更好的房子。这需要三方面共同努力,政府在土地使用、出让方式和税制上进行根本改革;开发商精益求精,加大新材料新工艺新设计的创意与应用力度;百姓不要过度观望,看好就下手。最后希望政府多引导市民在置业方面进行理性消费,用合理的价格购买质量更好的房子。

责任编辑:李书娇
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