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楼市正在走出黄金时代:开发商即将面临重新洗牌

2014年09月04日互联网 查看:

“房地产市场的大洗牌已经开始。”新华指数公司首席经济学家金岩石近日发表观点认为,未来只有极少数的城市具备投资价值,中国90%的城市房价都会崩盘,可谓“九死一生”。

“有人说将来城镇化率要到80%,房地产还有30年黄金时代,我看是做梦。”在日前举办的的“远见财富,论道泰禾——暨泰禾长安中心投资论坛”上,金岩石亮出了自己的观点。他认为,以2012年为转折点,中国的城市化进程已经基本完成,目前还留在农村的人口巨大部分也许永远也不会进城,即便进了城,他们也不会再成为人口红利。

金岩石解释,其他城市化率达到80%的国家,城市化进程都经历了50年到100年,甚至更长,在农村人口真正转化为城市人口的同时,农村人口死亡、生育率下降等因素都促成了80%这一数字的达到。“而在中国,只用了30多年的时间就走完了别的国家100年的路,这意味着农村人口还处在死亡率低、出生率高的状态,因此造成一个虚假的现象,那就是,我国城市人口才刚刚超过农村人口,只占到总人口的53%。”由此,伴随着城镇化的完成,楼市投资的黄金时代已经结束。在未来,只有极少数城市还具有投资价值和保值功能。也因此,开发商同时进入“九死一生”的境况,行业的大洗牌已经开始。他预测,“10年后,现在已经上市的开发商都还会在,而不上市的会死掉一大半。”他同时提醒,目前在投资楼市的过程中需要极度谨慎,第一要选区位,第二要选开发商。

在未来的房地产行业,另一个值得关注的现象是,互联网缩短了空间的距离,让办公场地变成了一个可以流动的空间,总部经济也在这个阶段同时出现。金岩石认为,房地产最后的疯狂会出现在中心城市的中心区,在中心区的关联地产当中,高端物业加商业地产,会成为下一轮的房地产投资热点。而其余大部分城市楼市会一个接一个崩盘,90%的城市会在未来10-15年间走向死亡。他总结为“楼市金字塔定律”。

泰禾集团品牌投资经理沈力男认为,住宅在2014年出现了一定的下滑,但写字楼市场却呈现了完全相反的趋势。近年来多家世界500强企业进驻首都CBD传统的商务区,需求的外溢效应逐步显现。包括石景山的CRD、银河商务区,包括望京、亦庄写字楼市场,都呈现了明显上升的势头。“随着国家经济产业政策的调整,第三产业已经成为支柱行业,IT、金融、文化创业是写字楼需求的主要市场,也推动了写字楼的需求。”沈力男说,有数据显示,在过去3-5年里,北京办公物业新增供应非常有限,已经远远无法满足现在北京对商业物业的需求。

复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三发表观点说,中国经济最近将会出现一些调整,其中最大的原因是一部分城市的房地产将面临下跌,已经有22个城市放开了限购。但也应该看到中国房地产市场的特殊性,比如中国每年640万的人口增长,以及中国土地财政的现状等等。

责任编辑:李书娇
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